尹中立（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任）

　　近日，北京、天津、成都等地相繼出臺(tái)商品房預(yù)售資金管理辦法。筆者認(rèn)為預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)的主要目的是防止出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目爛尾，這是維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的有效措施，長(zhǎng)期看有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　首先，預(yù)售資金先監(jiān)管后網(wǎng)簽，企業(yè)資金騰挪空間縮小。11月4日，北京市住建委、人行營(yíng)管部、北京銀保監(jiān)局三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見(jiàn)稿）》。其中最引發(fā)各界關(guān)注的是，首付款入賬流程的調(diào)整和變化?！墩髑笠庖?jiàn)稿》明確提出，購(gòu)房人將定金、符合個(gè)人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專(zhuān)用賬戶(hù)后，方可完成擬購(gòu)房屋的認(rèn)購(gòu)書(shū)網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

　　預(yù)售資金由現(xiàn)行的先網(wǎng)簽后入賬，調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽，即開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)簽之前，將不能支取首付款、定金等款項(xiàng)。此前，因?yàn)槭赘犊钤诒槐O(jiān)管的預(yù)售資金中占比顯著低于來(lái)自按揭貸款的銷(xiāo)售回款，因此受監(jiān)管力度偏弱。因?yàn)榫W(wǎng)簽大都滯后，開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的定金、首付款等會(huì)被歸集到整個(gè)資金的大盤(pán)子中使用，從而形成時(shí)間和資金的錯(cuò)配，提升資金效率。預(yù)售資金先入賬后網(wǎng)簽，將進(jìn)一步加大開(kāi)發(fā)企業(yè)資金循環(huán)的難度和成本。一旦嚴(yán)格執(zhí)行，開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目間資金騰挪空間將進(jìn)一步被壓縮。

　　二是面對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)隱患，政府將接管預(yù)售資金監(jiān)管。針對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，政府就會(huì)直接介入預(yù)售資金的管理，確保樓盤(pán)不出現(xiàn)爛尾，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

　　《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見(jiàn)稿）》提出，當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí)，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)或建立政府監(jiān)管賬戶(hù)，實(shí)施封閉管理保障賬戶(hù)資金安全，優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè)。

　　11月3日，成都發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》提出，出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售商品房項(xiàng)目，納入?yún)^(qū)（市）縣重點(diǎn)監(jiān)管，指定單位另設(shè)監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)（原則上監(jiān)管銀行不變），確定監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格監(jiān)督預(yù)售款收存、支取，對(duì)每筆資金審核用途后，直接劃轉(zhuǎn)至施工、材料等收款單位銀行賬戶(hù)。

　　三是企業(yè)信用水平將成為預(yù)售資金監(jiān)管的重要考量。北京市在《征求意見(jiàn)稿》中，明確提出：一是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。如現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管額度和建設(shè)周期，項(xiàng)目可不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管；二是，項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目綜合建設(shè)費(fèi)用、交付使用條件、開(kāi)發(fā)企業(yè)信用水平和經(jīng)營(yíng)狀況等綜合確定。

　　在房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)管的背景下，能夠讓金融機(jī)構(gòu)出具足額、足期現(xiàn)金保函的房地產(chǎn)企業(yè)，需要有良好的信用，與金融機(jī)構(gòu)良好的合作基礎(chǔ)。目前以頭部房企、央企、國(guó)企為主。

　　但對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，在市場(chǎng)下行期，出具現(xiàn)金保函也具有較大風(fēng)險(xiǎn)。10月1日，天津市發(fā)布的《關(guān)于明確新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作有關(guān)要求的通知》就此提示了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。《通知》指出，各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，審慎向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)保函業(yè)務(wù)。如遇風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管銀行可向出具保函的商業(yè)銀行進(jìn)行追償。

　　四是各地采取有效措施提高資金使用效率。今年下半年以來(lái)，樓市下行趨勢(shì)明顯，商品住房銷(xiāo)售放緩，開(kāi)發(fā)商的資金壓力加大，既要從嚴(yán)監(jiān)管預(yù)售資金，防止出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾，又要考慮到目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金緊張的現(xiàn)實(shí)情況，為此，有些城市的住房監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行了積極的探索。

　　北京在《征求意見(jiàn)稿》中，提出開(kāi)發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請(qǐng)用款。此舉可以縮短放款時(shí)限，對(duì)符合資金使用條件的，放款撥付時(shí)限由過(guò)去的5個(gè)工作日內(nèi)優(yōu)化為2個(gè)工作日內(nèi)。同時(shí)給予開(kāi)發(fā)企業(yè)提出不支付資金異議申請(qǐng)通道。

　　成都發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》提出，預(yù)售商品房項(xiàng)目的監(jiān)管分戶(hù)賬內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支取多余部分資金。未達(dá)到監(jiān)管額度但工程形象進(jìn)度已達(dá)到《監(jiān)管辦法》第十六條規(guī)定支取節(jié)點(diǎn)，且賬戶(hù)內(nèi)資金已超過(guò)該節(jié)點(diǎn)留存余額要求的，開(kāi)發(fā)企業(yè)也可按節(jié)點(diǎn)支取多余部分資金。申請(qǐng)支取的多余部分資金可用于農(nóng)民工工資支付。