多城實施宅地供應(yīng)新規(guī):集中發(fā)布公告和組織出讓,每年供地不超過3次
時間:2021-02-27來源:每日經(jīng)濟新聞 作者:acetouzi 點擊: 次今日(2月24日),青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》指出,嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動,全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動,引導(dǎo)市場理性競爭。
昨日(2月23日),天津和鄭州已發(fā)布相關(guān)通知,要求2021年住宅用地出讓由市上統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。
值得一提的是,據(jù)近期一份網(wǎng)傳文件,按照住宅用地分類調(diào)控文件要求,22個重點城市實行“兩集中”(集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動),且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。
多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出,組織土地集中出讓,會在一定程度上對城市的土地溢價率以及房價產(chǎn)生一定的影響,但對開發(fā)商來說,集中在一個時點,對企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會很大。
青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)截圖
溢價率將得到有效控制
一家TOP50房企的投資總王楊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,集中供應(yīng)相當(dāng)于是“排排坐分果果”,為的是控制土地市場過熱,同時把一部分權(quán)利歸到市級來統(tǒng)籌,目的還是要把溢價率搞下來。原先零散不定時的供地,會把開發(fā)商的預(yù)期抬得很高,現(xiàn)在集中供應(yīng)對于開發(fā)商來說就能平均了。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則表示,此舉會降低土地市場的熱度對一二手房交易的傳導(dǎo)性影響。熱點城市的土地市場對于房價影響非常明顯,今年以來一二線城市不少核心區(qū)域的地塊入市,部分地塊價格甚至接近于周邊小區(qū)的房價,容易引發(fā)市場預(yù)期的變化。如果集中入市,土地市場的熱度有可能會得到有效控制,并弱化對房價的影響。
“如果重點城市的土拍都集中在幾個時段進行,大開發(fā)商會擇優(yōu)選擇地方,原來是幾十家房企搶幾塊地,現(xiàn)在是幾十家房企去搶幾十塊地,反而撿漏機會會更多。同時單塊土地參與的人少,這樣溢價率就會得到控制了。”張波認為。
“雖然集中出讓土地的大方向是控制土地溢價,具體實施起來還是要看細節(jié)落實。防止房企找漏洞,政府措施基本都是組合拳,在實際操作中,這些措施還是會跟上。”王楊認為,首先要控制溢價率就不能允許企業(yè)拿“馬甲”搖號,如果20幾個城市同時集中供地,對于大型房企肯定會把主戰(zhàn)場集中在重點城市。
值得注意的是,由于土地集中入市,對于房企來說選擇面也會增多,可以提前鎖定意向的多個地塊,而弱化在個別地塊上的爭奪,土地的市場亦會呈現(xiàn)熱度整體下降的態(tài)勢,有利于地價穩(wěn)定,并推動行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。
王楊認為,從中央主管部門層面來講,是希望規(guī)范土地出讓市場。如鄭州這種城市土地市場很不規(guī)范,不單單是區(qū),甚至街道也有權(quán)利出讓;再如武漢,公開招拍掛土地非常少,規(guī)范土地市場是一個主要因素。
對房企資金有更高要求
住宅用地采用“兩集中”,將完善追責(zé)機制,把責(zé)任落實到市里。從時間節(jié)點來說,房企拿地的競爭程度也會降低。
“很顯然,集中供地對于有實力的規(guī)模房企而言并未受到太大影響,主要的影響應(yīng)該是在資金周轉(zhuǎn)使用上,有可能打亂房企既定的資金周轉(zhuǎn)節(jié)奏。”王楊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,集中供地、集中招拍掛對于房企來說集中在一個時點釋放資金,勢必會加大現(xiàn)金流壓力,企業(yè)要到處付保證金,這就大大降低了資金使用效率,考驗很大。
“這就給房企的資金實力提出更高要求。”張波表示,如果全年只在幾個時間點上推地,房企需要在短期內(nèi)籌集大量的現(xiàn)金來拿地,對于中小房企來說壓力明顯偏大,甚至大型品牌房企如果想獲得多個地塊也面臨著不小挑戰(zhàn)。同時,在“三道紅線”壓力之下,多家房企聯(lián)合拿地、共同開發(fā)的情況將可能會進一步增多。
“這樣做的好處是降低土地出讓時單個地塊參與競爭的房企數(shù)量,提高出現(xiàn)高溢價地塊或地王的難度,從而達到‘穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期’的調(diào)控目的。不過,后續(xù)面臨的問題也不少。”
張波表示,由于可能涉及到的城市都是市場當(dāng)下的熱點城市,或者長期以來土地供應(yīng)量排名靠前的城市,這一政策一旦落地,對于土地供應(yīng)節(jié)奏的要求也會同步提升。如何控制好分批次的土地供應(yīng),讓市場能有效消化又不導(dǎo)致流拍率上升,是未來面臨的一個難題。