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　　近日，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)了《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（豫建行規(guī)〔2025〕2號），現(xiàn)就相關(guān)內(nèi)容解讀如下

　　一、起草背景

　　2018年省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定印發(fā)《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡稱《導(dǎo)則》），自實施以來對于規(guī)范全省業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動、推動健全業(yè)主組織、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益等方面發(fā)揮了重要作用。但隨著時代發(fā)展，特別是《民法典》施行后，部分條款需要與上位法保持一致。根據(jù)《民法典》《河南省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，對《導(dǎo)則》部分條款進(jìn)行了修訂，起草了《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（修訂稿），為基層業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建以及規(guī)范運(yùn)行等提供參考指引。

　　二、起草過程

　　2023年10月，研究制定了《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》條文修訂對照表，2023年11月通過省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)面向社會公開征求意見，并結(jié)合地市物業(yè)管理部門、街道辦事處、業(yè)主代表的意見建議進(jìn)行了修改完善。

　　三、主要內(nèi)容

　　本次共修訂14條。主要修訂內(nèi)容有：

　　（一）對與上位法規(guī)定或表述不一致的部分條款進(jìn)行修訂。第一條制定依據(jù)由《中華人民共和國物權(quán)法》修訂為《中華人民共和國民法典》；第十條增加了“（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形”；第十二條將“按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”修訂為“按約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”；第二十五條修訂了業(yè)主大會的職責(zé)及表決辦法；第三十七條修訂了業(yè)主委員會成員應(yīng)具備的條件，刪除“按時交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”，增加“本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接利害關(guān)系”內(nèi)容；第四十條修訂了業(yè)主委員會選舉辦法。

　?。ǘ┻M(jìn)一步完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)責(zé)。根據(jù)《民法典》《河南省物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，第五條增加業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時業(yè)主的救濟(jì)途徑。第六條增加“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失”；第二十條增加業(yè)主對首次業(yè)主大會籌備公告內(nèi)容的異議處理辦法；第三十條修訂了業(yè)主委托物業(yè)使用人代為參加業(yè)主大會的具體要求，可在業(yè)主大會議事規(guī)則、（臨時）管理規(guī)約中作出具體約定；第三十八條增加“注重提高業(yè)主委員會成員中黨員比例，推動符合條件的業(yè)主委員會設(shè)立黨支部或黨小組”，進(jìn)一步加強(qiáng)黨對業(yè)委會工作的領(lǐng)導(dǎo)。第四十六條增加“搶險救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對期間，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法落實政府的各項應(yīng)急措施，積極開展自救”。

　?。ㄈ┻M(jìn)一步明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）屬地管理職責(zé)。根據(jù)《河南省物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，第六十條修訂了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對業(yè)主委員會的監(jiān)督職責(zé)，增加了“調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系”內(nèi)容；第六十九條修訂了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對符合組建物業(yè)管理委員會法定情形的住宅小區(qū)要依法組建物業(yè)管理委員會；第七十二條針對業(yè)主委員會成員集體辭職的，增加了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）“應(yīng)當(dāng)依法及時組建物業(yè)管理委員會，作為承擔(dān)業(yè)主委員會職責(zé)的臨時機(jī)構(gòu)”內(nèi)容。