誰將稱霸物業(yè)版圖?碧桂園、恒大、龍湖掀起物業(yè)規(guī)模爭奪戰(zhàn)
時間:2021-03-13來源:新京報 作者:acetouzi 點擊: 次在龍湖收購億達服務(wù)之前,恒大、碧桂園已經(jīng)在新年接連開啟了兩次重磅并購。業(yè)內(nèi)人士稱:“這是新的信號。”
一場物業(yè)領(lǐng)域的“規(guī)模競賽”拉開序幕。
今年3月4日,龍湖物業(yè)以12.73億元收購億達中國旗下物業(yè)板塊億達服務(wù)100%股權(quán),一紙公告將原本低調(diào)的龍湖物業(yè)推向臺前。
對于此次收購億達服務(wù),龍湖方面對新京報記者表示:“億達服務(wù)項目主要位于北京、大連等高量級城市,符合龍湖智慧服務(wù)城市布局選擇。此外,億達服務(wù)多年來在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、共建領(lǐng)域的探索,可以與龍湖在服務(wù)產(chǎn)品上實現(xiàn)互補。”
而就在龍湖收購億達服務(wù)之前,恒大、碧桂園已經(jīng)在年后接連開啟了兩次重磅收并購??硕鹞锕苁聵I(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨分析稱,“這是新的信號。物業(yè)公司并購由來已久,但TOP50企業(yè)之間以及上市公司之間的并購是在去年以來才出現(xiàn)的。由于上市公司融資總額超千億,大量現(xiàn)金將用于收并購,可以預見今年年內(nèi)仍會有多起大型并購出現(xiàn)。”
龍湖“吞吃”億達服務(wù)
作為去年上半年億達中國唯一收入增長的業(yè)務(wù)板塊,億達服務(wù)是億達中國手上的“香餑餑”。
億達服務(wù)雖然規(guī)模不大,但卻是一塊“小而精”的資產(chǎn)。億達服務(wù)成立于1996年,現(xiàn)為東北地區(qū)規(guī)模最大、最具影響力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之一,其管理的產(chǎn)品業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商寫、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高鐵站、高校等,服務(wù)項目主要位于北京、大連等城市。
據(jù)公告數(shù)據(jù)顯示,2020年,億達服務(wù)實現(xiàn)收入4.81億元,除稅前溢利0.62億元,在管面積1663.6萬平方米。
而收購億達服務(wù)對于龍湖物業(yè)來說,可以迅速擴張其在東北地區(qū)的市場份額。對此,龍湖方面表示:“億達服務(wù)與龍湖智慧服務(wù),在服務(wù)理念,以及智慧化、多元化的發(fā)展方向上高度契合。億達服務(wù)項目主要位于北京、大連等高量級城市,符合龍湖智慧服務(wù)城市布局選擇,為未來進一步提供高品質(zhì)服務(wù),打下良好基礎(chǔ)。此外,億達服務(wù)多年來在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、共建領(lǐng)域的探索,積累豐富的運營經(jīng)驗,使雙方在服務(wù)產(chǎn)品上實現(xiàn)有機互補。”
根據(jù)克而瑞物管研究,龍湖智慧服務(wù)以3.08億平方米的在管面積,在2020年中國物企管理規(guī)模TOP100中位于第7位;而其合約面積達到4.5億平方米,在去年中國物企合約規(guī)模榜TOP50中居第8位。
作為尚未上市的物業(yè)巨頭,此次收購動作也被外界解讀為加快上市步伐。但是,龍湖方面向新京報回復稱:“智慧服務(wù)是龍湖六大主航道的重要組成部分,目前并沒有單獨上市的計劃。上市是手段,但不是目的。做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。”
對于億達中國的這塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),龍湖給出的交易對價為12.73億元,同時,億達中國向龍湖作出了利潤承諾,未來4年,億達服務(wù)及附屬公司的賬面凈利潤將不低于0.71億元,如果期間賬面凈利潤低于承諾,億達中國應償付差額。
以承諾利潤0.71億元計算,龍湖此次收購億達服務(wù)的交易總價(不含凈資產(chǎn))對應PE(市盈率)倍數(shù)為14.24倍。據(jù)長期研究物業(yè)并購領(lǐng)域的湯曉晨稱,目前一級市場的PE一般是13-15倍。由此來看,龍湖收購億達服務(wù)的交易價格雖然尚在正常區(qū)間,但是也相對偏高,所以龍湖也對億達服務(wù)作出了更高的盈利要求。
而作為剛剛從疫情中挺過來的億達中國,此時出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)億達服務(wù)實屬無奈之舉。根據(jù)億達中國2020年中報顯示,億達中國賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅5.68億元,而其一年內(nèi)要償還的債務(wù)有143.6億元。
億達中國也坦言稱:“新冠疫情的暴發(fā)對集團物業(yè)銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生負面影響,出售億達服務(wù)能幫助集團迅速收回資金及彌補短期流動資金短缺,同時與買方建立合作關(guān)系,且所得款項凈額將用于償還集團負債。”
碧桂園、恒大搶占物業(yè)規(guī)模賽道
就在龍湖物業(yè)收購億達服務(wù)之前,恒大和碧桂園已經(jīng)率先發(fā)起兩筆大額并購。
今年1月29日,恒大物業(yè)發(fā)布公告稱,以15億元全資收購寧波市亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)。公告顯示,亞太酒店物業(yè)在浙江、江蘇、山東、四川等13個省份39個城市擁有在管項目940個,在管面積超8000萬平方米,涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、大型工業(yè)園等業(yè)態(tài)。
借此收購,恒大物業(yè)表示,不但可以進一步鞏固其在物業(yè)管理上的規(guī)模優(yōu)勢,而且大幅提升公司在公共建筑及城市公共服務(wù)等領(lǐng)域的管理能力和人才儲備,推動規(guī)模與盈利能力持續(xù)提升。同時,恒大也聲稱,將加速“成為全球規(guī)模最大、布局最廣、業(yè)態(tài)最全、效益最好的物業(yè)服務(wù)集團”。截至今年2月,恒大物業(yè)的合約面積達到6.79億平方米,在管面積約4.13億平方米。
更值得關(guān)注的是,另一大手筆并購來自于目前上市物企市值排名第一的碧桂園服務(wù)。2月25日,藍光發(fā)展發(fā)布公告披露,碧桂園服務(wù)以48.465億元收購藍光嘉寶服務(wù)64.62%股份。憑借這一收購,碧桂園服務(wù)在管面積合計達到5億平方米。
在賣方現(xiàn)金流緊張的背景下,恒大、碧桂園的這兩筆收購顯然較為劃算。湯曉晨表示:“按照2020年利潤表現(xiàn),碧桂園收購藍光嘉寶服務(wù)PE倍數(shù)約為12.6倍。恒大收購亞太酒店物業(yè),按照2020利潤PE在18倍左右,按照2021承諾利潤PE為11.8倍,是相對劃算的。”
這兩大筆并購的背后同樣折射出目前中小物業(yè)和房企的生存困難。以藍光嘉寶服務(wù)的母公司藍光發(fā)展為例,去年年中,在“三道紅線”的壓力下,藍光發(fā)展深陷高額債務(wù),現(xiàn)金流緊張。從去年下半年開始,藍光發(fā)展一方面減少拿地,一方面賣資產(chǎn)回籠現(xiàn)金,其最新公告數(shù)據(jù)顯示,截至2020年末,藍光發(fā)展資產(chǎn)負債率為82.23%,凈負債率為92.93%,剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.65%,正在從“三道紅線”同時踩線的困境中自救。
之所以頻現(xiàn)“大魚吃大魚”的并購,湯曉晨認為:“在行業(yè)發(fā)展加速情況下,頭部企業(yè)為塑造未來行業(yè)影響力大舉橫向延伸,在企業(yè)規(guī)模上的訴求強烈;次要原因是地產(chǎn)公司面臨資金困難,尋求物業(yè)公司出售以換取現(xiàn)金流。”
近期并購典型案例
跑馬圈地,物企開啟“軍備競賽”
物業(yè)領(lǐng)域大型并購的出現(xiàn)也昭示著大型物企的“跑馬圈地”正在加速進行。
憑借上市的東風,恒大物業(yè)在2020年年底率先打響軍備競賽第一槍。恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮曾在2020年11月22日的推介會上表示,恒大物業(yè)上市募集的資金用途中有65%左右將用于對第三方的收并購。
而在今年年初,恒大物業(yè)更是提出了在內(nèi)部兩大具體指標,“要在2021年全年每月新增拓展在管面積3000萬平方米,在利潤增長率方面,以各地區(qū)公司2020年全年凈利潤額的四分之一為基數(shù),計算2021年各季度凈利潤增長率。”
上市之后,恒大物業(yè)稱霸的決心可見一斑。和恒大物業(yè)上演雙雄爭霸的碧桂園服務(wù)目前在市值上略領(lǐng)先于恒大物業(yè),截至今年2月,碧桂園服務(wù)市值為1566.6億元,在上市物企中排名第一,而排名第二的恒大物業(yè)的市值為1472.3億元,雙方差距甚微。
而目前尚未登陸資本市場的萬物云(由萬科物業(yè)更名而來)在管面積仍然領(lǐng)先于碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè),在管面積在去年年底達到5.78萬平方米。隨著大型并購的拉開,巨頭物業(yè)之間的排名也持續(xù)咬緊,位次之爭更為激烈。
此外,隨著物業(yè)板塊的發(fā)展?jié)摿ν癸@,越來越多的房企也加入分拆物業(yè)板塊上市的大軍。截至目前,包括融信、中駿、禹州、越秀等地產(chǎn)公司紛紛分拆物業(yè)板塊排隊等候上市,可以預見,房企在物業(yè)版圖上的廝殺將愈演愈烈。
根據(jù)克而瑞物管的數(shù)據(jù)顯示,截至今年2月底,已有45家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入資本市場,總市值8049億元,較2020年同期增長178%;物業(yè)板塊市值均值178.9億元,均值門檻較2020年同期增長48%。